一戸建ての資産価値はどう決まる？購入時に押さえるべきポイントも解説

一戸建てを購入する際は、立地や建物の構造、周辺環境によって価値が大きく変わるため、資産価値を意識した判断が重要です。
また、日本では約20年で建物の評価が下がる傾向があるため、価値を保つ工夫が求められるでしょう。
この記事では、資産価値の基本や、価値を維持しやすい一戸建ての特徴、購入時のポイントについて解説します。

資産価値とは何か

マイホームを購入する際、資産価値を理解することは重要です。
資産価値とは、財産としての評価額のことを指し、不動産では土地と建物の評価額が該当します。
土地は立地や面積、形状などで価値が変わり、建物は築年数や管理状態、デザインなどによって評価されるのです。
とくに、一戸建ての場合は、土地の価値が大きな割合を占める傾向があります。
一般的には、商業地としての需要や開発計画が進んでいる地域ほど、将来的に土地の価値が上昇しやすいと考えられます。
住宅地としての魅力を高めるためには、公園や公共施設の整備状況も確認しておくと、より正確に資産価値を把握できるでしょう。

資産価値とは

先述のように、資産価値は土地と建物の評価額を合わせたもので、立地条件や管理状態などで変動します。
交通の便が良く、周辺環境が整った場所は高い評価を受けやすく、耐震性や省エネルギー性能に優れた建物は資産価値の下落を抑えやすいです。
定期的なメンテナンスやリフォームも、価値を維持するうえで有効です。
不動産会社による査定や、公的機関の固定資産税評価額などを参考にすることで、ある程度の市場価値を把握できます。
ただし、実際の売買価格は需要と供給のバランスによって決定されるため、周辺の成約事例や近隣の売却状況を併せて調べることが大切です。

約20年で建物自体の評価はゼロ

木造住宅は築年数の経過で価値が下がり、税法上は約20年で減価償却が進むため、築20年を超えると建物の評価額がほとんど残らない場合があります。
ただし、実際の取引では適切なメンテナンスや市場の需要によって価格が付くケースもあり、一概にゼロとはいえません。
たとえば、耐震補強や外壁の修繕などをおこない、建物の劣化を最小限に抑える工夫をしている住宅は、築年数が経過していても比較的高い評価を得られることがあります。
また、人気エリアや都市部であれば、古い建物でも立地の良さから購入希望者が現れ、想定以上の価格で売却されるケースも見受けられます。

持ち家は「資産」にも「リスク」にもなる

持ち家は、売却や賃貸によって収益を生む「資産」となる可能性があります。
とくに、立地条件が良い物件は高い価値を維持しやすく、ローンを完済すれば住居費の負担が軽減されます。
一方で、建物の老朽化や周辺環境の変化、自然災害などが起こると、資産価値が下落するリスクも考えられるでしょう。
さらに、将来的に高齢者施設への転居や家族構成の変化などライフステージが変わった場合、持ち家の処分時期や価格を見極める必要があります。
また、賃貸に出す際は賃借人とのトラブルリスクや修繕費の負担なども考慮し、リスクとリターンをバランスよく管理することが重要です。

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資産価値が保たれる一戸建ての特徴

マイホームを購入する際、将来的な資産価値を考慮することは大切です。
とくに一戸建て住宅では、いくつかの共通点が価値を維持しやすい物件の特徴になります。
資産価値の高い物件は、周辺の再開発計画やインフラ整備の見通しもプラス要素として評価されるため、購入前に行政の計画を確認すると良いでしょう。
また、土地や建物のポテンシャルを引き出すリノベーションの可能性を探ることも、有力な手段といえます。

土地代が高い・立地が良いエリア

資産価値を維持するうえで最も重要なのは、立地条件です。
交通の便が良く、商業施設や教育機関が整ったエリアは需要が高く、土地の価値が下がりにくい傾向があります。
都市部の主要駅から徒歩圏内にある物件は利便性が高く、評価されやすいです。
こうした地域では人口の流入が続き、空き家になりにくいことから投資対象としての魅力も増します。
一方で、利便性が高いエリアは物件価格自体が高騰していることが多く、購入時に費用面でのハードルが高い点に注意が必要です。

建物価格の比率が低い戸建てを選ぶ

一戸建ての購入時は、土地と建物の価格比率を意識することが重要です。
時間の経過とともに、建物の価値は下がりやすい一方、土地の価値は比較的安定しています。
そのため、土地の価格が総額の大半を占める物件を選ぶと、資産価値の下落リスクを抑えることができるでしょう。
とくに、駅や商業施設へのアクセスが良い土地であれば、建物が古くなっても土地の需要が高いため、買い手が付きやすい傾向があります。
将来的に建て替えや大規模リフォームをおこなうことを見据え、土地を優先して選ぶ考え方も検討してみましょう。

分譲戸建て

分譲戸建ては、土地と建物がセットで販売されるため、コストを抑えられる場合があります。
とくに、大手の住宅メーカーが手掛ける分譲地は街全体の景観や統一感が考慮され、地域の価値が高まりやすいです。
外観デザインの統一や計画的な緑地配置などにより住みやすさが向上し、土地が総額に占める割合も高めになる傾向があります。
これにより、資産価値の下落リスクを軽減することが可能です。
分譲地の中には、コミュニティスペースや遊歩道が整備されるなど、居住者が快適に暮らせる工夫が施されている例も見受けられます。
開発段階から計画性のある街づくりがおこなわれている場合は、長期的にも魅力が保たれやすく、その地域全体のブランド価値向上につながります。

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資産価値の落ちにくい一戸建てを購入するポイント

マイホームの資産価値を維持するためには、地域の情報や災害リスク、住宅の品質を総合的に検討することが大切です。
将来的に人口が増加する見込みのあるエリアや、公共交通機関の新設予定がある地域なども、長期的な資産価値維持に寄与する可能性があります。
反対に、過疎化が進む地域や、商業施設の撤退が相次ぐエリアでは、資産価値が大きく下がる恐れがあるため、注意が必要です。
以下では、その具体的なポイントを解説します。

街や自治体の情報

物件の価値は、地域の魅力や将来性によって左右されます。
交通の利便性や商業施設、教育機関が整ったエリアは需要が高く、資産価値が下がりにくいです。
自治体の財政状況や子育て支援策、人口動態などをチェックし、長期的に発展が見込める地域かどうかを見極めましょう。
地域のコミュニティ活動や、住民の交流の有無も、住みやすさに影響します。
自治体独自の住宅支援制度や、補助金制度がある場合もあるため、事前に役所の窓口やウェブサイトで情報を収集しておくと良いでしょう。
住民同士の交流が盛んな地域は、治安が良い傾向があるうえ、防犯意識の高さから空き巣被害やトラブルの発生率が低いというメリットも期待できます。

災害リスク

日本は自然災害が多いため、物件の立地が災害リスクの高い地域にあると、将来的な売却の難しさや保険料の増加につながります。
自治体のハザードマップを確認し、洪水や土砂災害の危険度を把握したうえで安全性の高い場所を選ぶことが重要です。
建物の耐震性や耐風性もあわせて確認し、災害に強い住まいを選びましょう。
台風や豪雨による被害が多い地域では、雨漏りや地盤沈下などのリスクも考慮する必要があります。
断層帯の近くや、液状化の可能性が指摘されているエリアでは、事前に専門家の意見を参考にして建物の補強工事を検討することも大切です。

長期優良住宅を選ぶ

長期優良住宅は、国が定める耐震性や省エネルギー性能、維持管理の基準を満たした品質の高い住宅です。
劣化対策が施されているため建物が長持ちし、定期的な点検やメンテナンスをおこないやすいのが特徴です。
光熱費が抑えられるうえ、ローン減税や固定資産税の減額などの優遇措置を受けられるケースもあるため、資産価値の維持と経済的メリットの両方が期待できます。
これらを総合的に検討し、資産価値の落ちにくい一戸建てを目指しましょう。
長期優良住宅は、行政による審査を通過して認定を受ける仕組みになっているため、建物の品質が一目で分かりやすいのも利点です。
ただし、建設コストがやや高めになる場合もあるため、将来的な修繕費や光熱費の削減効果と合わせて総合的に判断することが望ましいでしょう。

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まとめ

一戸建ての資産価値は、立地や建物の条件を見極めることで維持しやすくなります。
耐久性やメンテナンス性を考慮し、長期的な視点で将来の売却や住み替えも踏まえて選ぶことが重要です。
安定した資産価値を確保するため、今回紹介したポイントを参考に慎重に検討しましょう。