建物の建築面積とは？類似用語との違いや建ぺい率との関係も解説！

一戸建てを購入するとき、建物に関する条件のひとつとして、建築面積を目にすることがあります。
一見すると建物の広さを示しているようですが、ほかに延べ床面積などの指標もあり、それぞれの意味や違いがわかりにくいでしょう。
そこで今回は、建物の建築面積とは何かをはじめ、類似用語との違いや建ぺい率との関係も解説します。

建築面積とは

建物の建築面積とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

概要

建築面積とは、簡単にいえば、建物を真上から見たときの広さです。
正確には、壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積と定義されています。
水平投影面積とは、建物の真上から日光が差したときにできる影の広さです。
2階建ての住宅では、1階のほうが2階より広いのが一般的です。
そのため、1階の広さが建物の建築面積となる傾向にあります。
しかし、2階のほうが広い建物なら、2階の広さが建築面積に該当します。
建物の造りや構造に応じて、どこの広さにあたるのかを判断しましょう。

建築面積の単位

建築面積の単位には、㎡（平方メートル）を用いるのが基本です。
しかし、不動産業界には坪を単位とする習慣があり、建坪による表記が一部見られます。
建坪とは、㎡で示された建築面積を坪に換算したものです。
1㎡は0.3025坪に相当するため、50㎡なら15.125坪となります。
しかし、建坪とは何かについて、定義は統一されていません。
そのため、不動産会社によっては、建坪を1階の広さと定義していることがあります。
単位が建坪になっているときは、どこの広さにあたるのかを個別に確認したほうが安心です。

建築面積の対象となる範囲

先述のとおり、建築面積の対象となるのは、建物の壁と柱の中心線で囲まれた部分が基本です。
しかし、条件によっては、それ以外の部分も含まれることがあります。
たとえば、バルコニーは屋外にあるものの、1m以上突き出ているものは、一部の範囲が建築面積に含まれます。
対象となるのは、建物に接している部分から、バルコニーの先端より1m後退したところまでです。
この規定は、ひさしやポーチ、屋外の廊下・階段などにも同じように適用されます。
そのため、1m以上にわたって建物から突き出ている部分があれば、要注意です。
バルコニーなどのうち、建築面積に含まれないのは、突き出ている部分が1m以下だったケースです。
ただし、屋外にある部分でも、壁や柱で囲まれていると、建築面積に含まれます。
バルコニーが両端に壁のあるタイプなら、建物から突き出ている部分が1m以下でも、壁に囲まれた部分が対象になります。
また、柱に屋根を取り付けたカーポートなども、同じく対象です。
各設備の造りによって、建築面積に含まれるかどうかを判断しましょう。

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建築面積と類似用語の違い

建築面積と一見似ていて混乱しやすい用語に、延べ床面積と敷地面積があります。
それぞれの意味や違いは、以下のとおりです。

延べ床面積とは？

延べ床面積とは、建物のフロアごとの床面積を合計したものです。
2階建ての住宅なら、1階と2階の床面積を合計したものが、延べ床面積にあたります。
そのため、主に1階の広さを指す建築面積より、延べ床面積のほうが大きくなるのです。
一方、平屋だと上階がないため、それぞれの面積が一致します。
建物の階数で数値が変わり、建築面積より大きくなりえる点が、延べ床面積の主な違いです。
なお、延べ床面積には、バルコニーや吹き抜け、ポーチなどは含まれません。
そもそも床面積とは、柱や壁の中心線で囲まれた部分の広さを指すからです。
上階のある建物では、建築面積より大きくなるとはいえ、すべての範囲が対象にはなりません。
また、延べ床面積は、延床面積や建物面積などとも記されます。
いずれの表記でも意味に違いはないため、建築面積と混同しないように注意しましょう。

敷地面積とは？

敷地面積とは、建物が建っている土地の広さです。
まだ建物がなくとも、建築予定がすでに固まっていれば、土地の広さを敷地面積と記すことがあります。
そもそも建物ではなく土地の広さを示す点が、建築面積との主な違いです。
敷地面積の特徴は、土地を真上から見たときの広さを示すことです。
敷地内にある斜面や高低差などは考慮されないため、実際の面積と食い違うことがあります。
また、敷地面積には、登記簿面積と実測面積の2種類があります。
前者は登記簿に載っているデータ上の広さ、後者は測量によって実際に調べられた広さです。
登記簿面積は、あくまで登記簿が作成された当時のデータにすぎず、現時点での実際の広さと一致するとは限りません。
両者間で大きな食い違いが見られるときは、実測面積を登記し、以後の登記簿面積とするケースがあります。

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建ぺい率とは？建築面積との関係性

一戸建てをこれから新築するときは、建ぺい率を考慮することが大事です。
建ぺい率は建築面積に関係する割合であり、詳細は事前によく確認したいところです。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に占める建築面積の割合です。
土地ごとに上限が定まっており、基準を超えない範囲で建物を建築しなくてはなりません。
上限が50％と定まっていれば、土地の広さが100坪でも、建築面積に使えるのは最大で50坪までとなります。
建ぺい率の規定から、たとえ自前の土地でも、敷地の全範囲は建築面積に使えません。
制限の目的は、周囲一帯の安全性や快適な住環境などを確保することです。
もし建ぺい率が定まっておらず、敷地の全範囲を建築面積に使えると、建物が密集する形となりかねません。
実際に建物が密集すると、火災時に火が燃え移ったり、地震時に倒壊が連鎖したりと、被害が拡大しやすくなって危険です。
また、平時においても、日当たりや風とおし、景観などに悪影響が予想されます。
それぞれの敷地に少し余裕を持たせたほうが、安全性や住環境が良くなるため、一定の制限が課せられています。

計算法や上限

建ぺい率は、以下の式で計算できます。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
上限は、おおむね30～80％の範囲で定められる傾向にあります。
具体的に何％となるかは、自治体ごとに定まっている用途地域で変わる仕組みです。
土地がある地域によって数値が変わるため、詳細は個別に確認しましょう。

用途地域ごとの上限

用途地域とは、都市計画法にもとづいた土地の区分です。
具体的な種類にはさまざまなものがありますが、各区分は住居系・商業系・工業系の3種類に大別できます。
いずれにしても、各区分で土地の使い道や建ぺい率の上限が異なるため、要注意です。
たとえば、第一種低層住居専用地域は、小規模な低層住宅の専用地域とされ、建物の高さを制限されます。
基本的には住宅街となる地域ですが、小中学校などの建築は可能です。
建ぺい率の上限は、30～60％の範囲で決められるのが一般的です。
これが第一種住居地域だと、住居向けの地域とされる点は同じですが、3,000㎡までの店舗やホテルは建築可能とされます。
ただし、快適な住環境を維持するため、大規模な店舗や事務所の建築はNGです。
建ぺい率の上限は、50％・60％・80％のいずれかとされる傾向にあります。
このように、用途地域によって土地の使い道や建ぺい率の上限が変わるため、詳細は個別に調べましょう。

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まとめ

建築面積とは、簡単にいえば、建物を真上から見たときの広さにあたりますが、バルコニーやひさし、カーポートなどの範囲も条件によっては含まれます。
延べ床面積は建物内にある各フロアの床面積を合計したもの、敷地面積は建物が建っている土地の広さにあたり、建築面積とはいくつか違いがあるため要注意です。
建ぺい率は建築面積と敷地面積を使って計算する割合であり、地域ごとに上限が定まっています。