不動産買取の流れについて！準備から契約締結後までを解説

「不動産買取」で物件を売却したいけれど、何から始め、どのような手続きが必要なのかわからず、不安を感じていませんか。
不動産買取は、仲介での売却と比べて迅速に現金化できるメリットがありますが、特有の手順と注意点を正しく理解しておくことが重要です。
本記事では、売却前の準備から売買契約、そして引渡し後の確定申告に至るまで、不動産買取の流れを解説いたします。
スムーズで安心できる売却を実現したい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産買取を成功させる事前準備

不動産買取をスムーズに進めるには、事前の準備が重要です。
まずは、不動産買取の事前準備の手順について解説します。

必要書類の確認

不動産の売却を決めたら、まず必要書類の確認と準備から始めましょう。
とくに、「登記済権利証」や「登記識別情報」は再発行できない重要書類のため、早めに確認しておくことが大切です。
見当たらない場合は、司法書士の本人確認情報や事前通知制度を利用する必要があり、時間や費用がかかります。
また、売買契約や登記手続きでは、「実印」と「印鑑証明書（3か月以内）」が必須です。
固定資産税納税通知書や課税明細書があると査定がスムーズになり、物件資料も集めておくと良いでしょう。

相場の情報収集法

必要書類の準備と並行して、不動産がどれくらいの価格で取引されているか、相場をつかんでおくことが大切です。
公示価格や基準地価のほか、相続税路線価や固定資産税評価額といった公的データも参考になりますが、これらは課税が目的で実勢価格とずれる点に注意しましょう。
実勢に近い相場を知るには、民間の不動産情報サイトで似た条件の物件がいくらで売り出されているか、チェックする方法があります。
ただし、売出価格は売主の希望が含まれるため、実際にその金額で成約するとは限りません。
より正確なのは成約価格で、国土交通省の取引価格情報やレインズ・マーケットインフォメーションの公開データを使うと、実際の取引相場を把握しやすくなります。

査定依頼のコツ

相場観がつかめたら、次に不動産会社へ査定を依頼しましょう。
会社ごとに買取価格が異なるため、比較することで金額や担当者の対応、査定根拠の違いを確認できます。
査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、前者は概算、後者は物件の状態を踏まえたより詳細な査定が可能です。
とくに、買取を希望する場合は、訪問査定が最終的な買取価格の決定に不可欠です。
査定額の高さだけで判断せず、理由や根拠を丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。

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契約締結前の流れ

前章では、事前準備について述べましたが、いよいよ価格決定と契約に進みます。
ここからは、価格決定と契約締結前の流れを解説します。

契約条件の確認点

査定結果がそろったら、価格だけでなく契約条件も整理しておきましょう。
引渡時期は住み替え計画に合わせた調整ができ、買取ならローン審査待ちがないため、柔軟に対応してもらいやすい点がメリットです。
また、契約不適合責任については、買取の場合は売主の責任を免除する特約が付くことが一般的で、引渡し後のトラブルリスクを減らせます。
ただし、欠陥を知りながら故意に隠した場合は、免責が適用されないため注意が必要です。
さらに、境界未確定時の測量の要否や、エアコンなど付帯設備を残すかどうかも事前に合意しておきましょう。

買取価格の決定方法

査定額はあくまで査定時点の金額で、最終的な買取価格になるとは限らないため、金額の高さよりも査定根拠の明確さを重視しましょう。
買取業者は、購入後にリフォームをおこない再販売するため、査定額は再販売価格からリフォーム費用や諸経費、利益を差し引いて算出されています。
価格交渉では他社の査定額を参考にしつつ、前向きな意思を示しながら交渉することで、条件改善の余地が生まれます。
ただし、買取価格は仲介より低くなるのが一般的なため、実現可能なラインで交渉し、価格以外の条件調整も活用しましょう。

売買契約書の内容

諸条件がまとまったら、いよいよ売買契約の締結をおこないましょう。
契約当日は宅地建物取引士による説明のあと、売買契約書を読み合わせ、合意した内容が正しく記載されているかを確認します。
とくに、売買代金・手付金・残代金の金額や支払時期はチェックしましょう。
手付金は通常5〜10%で、解約手付として扱われるケースが多く、解約にも関わる重要な項目です。
売主にとって重要なのは契約不適合責任の扱いで、買取の場合に一般的な「売主の責任を免除する」特約が契約書に明記されているかを確認します。
そのほか、違約金、公租公課の負担方法、抵当権抹消の取り決めなどの条項も見落とさないようにしましょう。
内容に納得できたら、署名・実印の押印、収入印紙の貼付と消印、手付金の受領を経て契約が完了します。

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契約締結後の流れ

ここまでは、契約締結までの流れを解説しました。
続いて、契約後の引渡しから確定申告までの流れについて、解説していきます。

引渡し前の準備

契約が締結されたら、引渡し日までに必要な準備を時系列で進めることが大切です。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きが必要となるため、金融機関へ早めに連絡し、完済額の計算や書類の準備を依頼します。
抵当権抹消や所有権移転に必要な登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的で、登記識別情報や印鑑証明書、実印なども準備しておきましょう。
引渡し日までに引っ越しを完了させ、家具や私物をすべて撤去して空室にする必要があります。
また、電気・ガス・水道などの公共料金は売主負担となるため、解約や精算の手続きも忘れずに進めておきます。
最後に、付帯設備表に基づいてエアコンや給湯器などの状態を確認し、契約時と相違がないか最終チェックをおこないましょう。

引渡し当日の流れ

引渡し当日は、指定の金融機関に売主・買主・司法書士が集まり、まず司法書士が本人確認と登記書類の最終チェックをおこないます。
書類に問題がなければ、買主から売主の口座へ残代金が振り込まれ、固定資産税や管理費などの精算も同時に処理される流れです。
売主は通帳やネットバンキングで着金を確認し、住宅ローンがある場合はその場で完済手続きをおこない、司法書士が抵当権抹消書類を受け取ります。
すべての準備が整った段階で司法書士が登記申請をおこない、法的に所有権が売主から買主へ移転します。
最後に、売主から鍵や管理規約、設備の取扱説明書などを引渡し、領収書を発行することで手続きは完了です。

売却後の確定申告

不動産を引渡した翌年には、利益が出ても損失が出ても確定申告が必要です。
譲渡所得が出た場合は所得税と住民税が課税され、損失が出た場合は特例を使って他の所得と通算し、税金の還付を受けられる可能性があります。
申告期限は不動産買取をした翌年2月16日〜3月15日で、譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算しましょう。
税率は、所有期間が5年超か5年以下かで大きく変わり、5年超の長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
マイホームの場合は、3,000万円特別控除などの軽減措置が使えるため、該当する場合は確認しましょう。
なお、必要書類も多く手続きは複雑なため、早めに税務署や税理士へ相談し、適切に申告を進めることが大切です。

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まとめ

不動産買取を成功させるには、登記済権利証などの必要書類をそろえ、相場を調べたうえで不動産会社に査定を依頼することが大切です。
査定額や条件を比較し、契約不適合責任の免除などの特約を確認しながら価格交渉を進め、合意内容で売買契約を結びます。
契約後は、抵当権抹消の手続きや引っ越し準備を進め、引渡し当日に残代金と鍵の受け渡しを完了し、売却翌年に確定申告をおこないます。