延べ床面積とは？その他の面積との違いや広さの全国平均も解説

一戸建ての購入を希望していて、物件に関する情報を調べているうちに目に入る言葉といえば「延べ床面積」です。
この言葉が面積を示す言葉であることは何となくわかっても、どういったものなのかがよくわからない方も多いのではないでしょうか。
今回は、延べ床面積とは何か、似たような用語との違いや生活に必要な広さについて解説します。

延べ床面積とは何か

まずは、延べ床面積とは何か、概要について解説します。

延べ床面積とは建物の床面積の合計のこと

延べ床面積とは、建物の各階の床面積を合計した広さのことです。
たとえば、2階建ての住宅を建築する場合、1階部分の床面積が100平米、2階部分の床面積が80平米ある場合の延べ床面積は180平米になります。
また、延べ床面積は、実質的な居住スペースの広さを表しており、建物面積と呼ばれることもあります。
そして、延べ床面積は、土地に対する延べ床面積の比率を表す「容積率」を計算する場合に用いる数字です。
さらには、建物の高さや形状には、用途地域ごとの上限が定められているため、延べ床面積の計算は必要となります。

延べ床面積に含まれる部分

延べ床面積は、壁などで外部と区分けされた建物内部の床面積を示すため、室内には床面積に含まれる部分と含まれない部分が生じます。
延べ床面積に含まれる部分は、次のとおりです。

●リビングや洋室、和室などの居室
●廊下
●階段
●浴室、トイレ、洗面所
●キッチン

その他、クローゼットや押し入れ、網戸も含まれます。
なお、敷地内に駐車場や地下室を設置する場合、容積率の算出時に緩和措置が適用されることがあります。
駐車場は延べ床面積のうち5分の1まで、地下室は延べ床面積のうち3分の1までを延べ床面積から除外して計算することが可能です。

延べ床面積に含まれない部分

以下の部分に関しては、延べ床面積の計算には含まれません。

●ベランダやバルコニー
●テラスやウッドデッキ
●屋上
●軒下
●屋外に設置されている階段

その他、出窓、ロフト、ガレージも含まれません。
階段は「2分の1以上の部分が外部にある場合」、出窓は「床面から出窓の下までの高さが30cm以上ある場合」などの条件を満たす場合のみ、延べ床面積に含まれない部分とみなされます。
ロフトに関しても、延べ床面積に含まれないとみなされるには、「天井高が1.4m以下である」といった条件を満たさなければなりません。

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延べ床面積とそのほかの面積との違い

不動産において、面積は重要な意味を持つため、延べ床面積とは異なる類義語が登場することもあります。
その中でも、とくに目につくことの多い面積は、「建築面積」「敷地面積」「施工面積」の3つです。
そして、それぞれが延べ床面積とは意味が異なるため、それぞれの違いを把握しておき、マイホーム探しに活かしましょう。

建築面積との違い

建築面積とは、建物を真上から見た場合に占めている面積を示す言葉で、建坪とも呼ばれます。
また、大半の建築物は、1階部分がもっとも広いため、建築面積は1階部分の総面積を指すケースがほとんどです。
そして、延べ床面積は、容積率の計算に用いますが、建築面積は建ぺい率を計算する場合に用います。
建ぺい率とは、土地に対する建築面積の比率を指す言葉です。
そして、建ぺい率の上限は、用途地域ごとに明確に定められており、指定された建ぺい率を超過した場合は、建築認可が下りないため注意しましょう。
たとえば、建ぺい率が60％に指定されている土地に家を建てる場合、建築面積は100平米に対する60％にあたる60平米以下に抑えなければなりません。

敷地面積との違い

敷地面積とは、土地を真上から見た場合に占めている全体面積を示す言葉で、土地面積と呼ばれることもあります。
延べ床面積は建物の面積を示しますが、敷地面積は土地全体の広さを示すことが両者の違いです。
敷地面積は、先述した容積率と建ぺい率のそれぞれを計算する場合に用います。
たとえば、容積率が200％に指定された100平米の敷地面積の土地には、100平米の200％にあたる200平米を上限とした延べ床面積の建物を建築することが可能です。
敷地面積は、高低差や斜面を計算に含めることが難しいため、実際の面積よりも狭く算定されることに注意しましょう。

施工面積との違い

施工面積とは、延べ床面積には含まれない施工部分を含めた面積を示す言葉で、法令による基準は設けられていません。
住宅メーカーが独自の基準を用いて算出するため、どの部分を施工面積にくわえるかは、利用する住宅メーカーによって異なる場合があります。
一般的には、延べ床面積よりも広く算定されることが多いでしょう。

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生活に必要な広さと延べ床面積の平均

延べ床面積が何かを理解できても、実際の生活で必要な延べ床面積がどのくらいなのか判断するのは難しいでしょう。
家族構成に合った延べ床面積や間取りを選ばなければ、マイホームを購入した後に快適な生活を送ることは難しいかもしれません。
ここでは、3人家族と4人家族に必要な延べ床面積がどのくらいの広さなのか、そして延べ床面積の平均はどのくらいなのかを解説します。

3人家族に必要な広さ

国土交通省では、世帯人数ごとに健康で文化的な住生活を送れる基本水準と、豊かな住生活を実現する基本水準を公表しています。
これによると、3人家族に必要な延べ床面積の広さは以下のとおりです。

●最低居住面積水準：40平米（約12.1坪）
●誘導居住面積水準：100平米（約30.3坪）

最低居住面積水準は家族にとって最低限必要な広さを、誘導居住面積水準は快適に暮らせる広さを表しています。
なお、上記の延べ床面積は、大人3人が暮らすために必要な広さを示しています。
家族3人のうち3歳～5歳までの子どもが1名いる場合の最低居住面積水準は35平米（約10.6坪）、誘導居住面積水準は87.5平米（約26.5坪）です。

4人家族に必要な広さ

先述した国土交通省の基準を4人家族にあてはめると、必要な延べ床面積の広さは以下のとおりです。

●最低居住面積水準：50平米（約15.1坪）
●誘導居住面積水準：125平米（約37.8坪）

なお、上記の延べ床面積は、大人4人が暮らすために必要な広さを示しています。
家族4人のうち3歳～5歳までの子どもが1名いる場合の最低居住面積水準は45平米（約13.6坪）、誘導居住面積水準は112.5平米（約34坪）です。

延べ床面積の平均

住宅金融支援機構が実施した「2020年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅における延べ床面積の全国平均は37.6坪でした。
これは、国土交通省による4人家族の誘導居住面積水準に匹敵する数値のため、全国平均に合わせた延べ床面積を選ぶことにより、ゆとりのある生活を送りやすいでしょう。
なお、国土交通省では「一住宅あたり延べ床面積の都道府県比較」を実施しており、こちらのデータも公表されています。
上記のデータによると、延べ床面積の全国最小は東京都の65.90平米、延べ床面積の全国最大は富山県の145.17平米でした。
東日本の日本海側にあるエリアは、平均値が広く、とくに平野部の広い県ほど延べ床面積の平均が広い傾向が見られます。
このように、平均延べ床面積は地域による違いが大きいため、全国平均だけでなく、都道府県ごとの平均も確認しながら、最適な広さの目安を知ると良いでしょう。

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まとめ

延べ床面積とは、建物の各階の床面積を合計した広さのことです。
似たような言葉として「建築面積」や「敷地面積」「施工面積」がありますが、それぞれ意味が異なります。
なお、住宅金融支援機構が実施したアンケート結果によると、注文住宅における延べ床面積の全国平均は37.6坪です。